这几天在深圳考察市场,最让我头疼的就是“查数据”。


过去我在分析市场时,可以直接从网上取证,房价地图、片区均价、小区均价一览无遗,比如这样:




但现在,你打开网站时,成了这样:






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除了“套数”以外,空空如也。


贝壳研究院的朋友跟我说,深圳的房价数据系统已经彻底下架了,而且这次“下”得非常彻底,未来恢复可能性极低。


一丝凉意涌上心头,这意味着:


楼市的天要黑了。


失去数据,相当于交易没了“锚”。


买房人不知房价,媒体无法解读行情,中介也没有参考标的。


这就好比股市,K线图都没了,还怎么交易?


接下来,可能只有迫不得已的刚需才去选择买房。


除了深圳,近期的成都、杭州、武汉、西安等热门城市也在传出,当地正在密集严查数据成交板块。


当然还有下面这些:


严查经营贷。


打击抱团涨价。


落地二手房指导价,干涉交易。


“赠与”、“法拍房”等多门类深度限购。


……


可以说,几十年的房地产历史,任何一轮调控,都没有像现在这样“严酷”。


为什么会这样?


1

不可抗拒


我记得,2009年,金融危机后的美国一潭死水。


政府欲出台“8000亿美元”放水计划救市,然而左右两派激烈讨论了好久,计划才得以通过。




北京时间3月11日,美国总统拜登签署了1.9万亿美元的新冠纾困救助法案。图片来源:澎湃影像


但刚刚,拜登上台紧急出台了“1.9万亿美元”救市计划,这样巨量的资金可谓史无前例。神奇的是,没隔几天就通过了。


这意味着什么?全球放水已成定局。


老美放出的水,如果单靠自己消化,会直接“撑死”,必须靠割全球韭菜才能勉强吸收。


中国如果想避险,就必须跟着施行宽松的货币和财政政策。


货币宽松,钱撒人间,作为国民资产主要承载地楼市,房价上涨压力巨大,很容易引发新一轮大涨潮。


这是其一。


其二,股市、基金开年大跌,击溃散户信心,更有无数投资者被套死。


股民、基民认清了股市“风险”,为了保护财富,只能再次选择把钱放进楼市。




前几天一位老读者对我说,去年年底股市大涨,被朋友撺掇着投资股票,结果被“埋”,开年后,300万亏得剩下了38万。


老同志含泪对我说,“买个房子再怎么跌还有个壳,股市跌了,真他娘的连裤衩都不剩,这辈子都不会再碰……”


大水肆虐,资金避险苦于无路,这在2021年将是中产人群的主要焦虑。


最后是三月楼市汛期。


三月是每年楼市小阳春的起点月,年前积蓄的购买力都将会在此月集中爆发,无论多么弱的城市,都会有一轮冲击波。




购买力强的城市很容易借此,“房价跳涨”。


如此一来,我们可以把三月看作是汛期,一面是汹涌躁动的资金潮,另一面是尚存泡沫的楼市。


当局焦灼,寻求方案。


这次对炒房客是下了死手,甚至不惜使出“撤锚”这样的七伤拳打法,只为在这个节骨眼上,坚决遏制大水流入楼市。


现在的楼市对国家的影响,不只停留在经济层面,甚至是未来几十年的“国运”。


2

底部暗涨


当我们明白这些底层逻辑后,会发现,再“严酷”的调控手段,都很合理。


今年的小阳春也绝对是历史上最严苛的。


听一个内部的朋友说,当局现在专门成立了房价监管小组,用于监测各个城市的房价增长,一旦出现非理性上涨情况,马上进行“约谈打压”。


调控不住地直接复刻深圳模板——撤“锚”,变相冻结交易。


这段时间市场会很乱,到处都是房价上涨的声音,但越乱,购房者越应该“稳住心态”。


网上近期还有媒体说,某某城市大涨潮就在眼前,这是不可能的。


因为当下城市,都不希望自己成为调控风口上的“猪”。




这头猪不会飞起来,而是会被捆在砧板上,杀“猪”给猴看。


剥离这层因素,我们再来研究房价走势。


可以说,在历史最严调控面前,炒房概念会被抹杀,各个城市的房价完全靠刚性购房需求进行驱动。


这时候还要区别哪些城市的刚需多,而且购买力够强,也就是“人”与“钱”。


人讲过太多不再细说,主要是钱。


这两年,什么产业最赚钱?


除了科技、金融、新基建以外,就是大消费和进出口,大消费主要在于能源车、国货、男酒、女医美等等,而进出口则在于疫情之下,对全球市场生活商品的输出。


这些产业主要对应着城市以及人群。


比如国货崛起,今年无论是服装业还是化妆品业,都出现了很多新潮的国民品牌,这些国货主要厂址都位于长三角和大湾区。


比如进出口,数据分析,亚马逊最火的商家每年能卖100万美元的东西,其中一半来自于中国,疫情期间,运动鞋、口罩、雨伞、自行车、灯、瑜伽垫、宠物用品等,更是成为爆品。


这些产业链也主要分布在东南沿海城市,以及中部核心城市,富了一大批小老板。


一个东莞的朋友给我讲,去年他把手链工厂改成了造口罩,现在每个月都能卖2-300万只,他完全不担心口罩的销路,说疫情至少还要持续2年,之后再改其他行业也行。




还有医美,原来中国女性做整形都喜欢去韩国,现在韩国疫情,国际航班停运,成都却趁机崛起,引进最先进的技术和设备,夺得“医美之都”的名号,现在打着飞的去成都做整容的人非常多。


这些产业的崛起对于城市发展来讲是大机遇,对于城市人口来说,是财富的快速集聚,从而转化成房地产购买力。你会发现,最近发布的十四五规划与这个逻辑,不谋而合。


准确地说,以2020年为界,中国无论是城市还是社会阶层,在财富洪水和产业结构的调整下,会加速分化,差距也会越来越大。


3

真假阳春


昨天一个读者在后台跟我吐槽,调控不力,成都房价太高。


我回复他:“感谢吧,现在都是调控摁着房价等你上车,如果放开了,对于一些人来讲,就彻底失去了机会。”


对于优质的一二线城市来讲,今年在调控大手下,明面上房价无法大涨,但暗地里会加速积蓄购买力,形成暗涨趋势。


至于是哪些城市,我前段时间写了很多,接下来还会继续细分着写。


但是在购房上,下面这些话你一定要认真听:


三月以后,市场会非常混乱,无论开发商还是媒体、中介都会在这档口疯狂营销,会在网上营造“大涨”氛围,这时候千万要冷静,首先学会区分真假阳春。


方法有很多,我最常用的就是实探。


比如在三月,连续2个周末的下午,去不同区域的5-10家二手房中介门店看人流量,如果中介都在工位上坐着,基本可以判断为行情冷淡,因为周末是看房高峰期,中介们基本都在外带客。


然后再去逛新盘,不用进去,因为有可能出现请演员现象,直接看停车位的停车率即可。因为请的演员100一天,基本不会开车过来演戏。


如果有中介朋友,那更好了,但我建议小白同学不要去问中介,因为答案大概率是无效的。就比如你去饭店吃饭,问服务员饭菜好吃吗?一个道理。


记住一句话,三月连行情都没有的城市,今年基本不用考虑买房,因为最好的时间点没成交,说明城市购买力太差,房价还有下跌机会。


今年三四线城市还是回调重点,假阳春居多,在这些城市买房千万要“眼见为实”。


如果你看到的现象非常火热。想买新房的话,我建议你马上入手“打新”,因为这段时间开盘价基本之前已经定好的,不可能坐地起价。


如果买二手房,你就要把时间推迟到8月左右。


因为二手房成交周期长,你现在去看房到成交起码2个月,到时候正是买在了高点,成交高峰期,谈价空间太小。


等到小阳春结束,尤其是8月淡季,行情冷静,业主预期下跌,这时候再去看房,你谈价的空间会很大。


大部分城市的二手房房价曲线都符合这个节奏:


总之,新房跟势,二手房则是反着来。


4

真诚建议


最后对本文再总结一下。


1、全球放水,中国不能独善其身,优质一二线城市的房价存在大幅反弹压力,但是政策强控,今年不会出现大涨行情,但暗涨一定是有的。


2、2021年,存在暗涨压力大的城市,集中于这两年非常赚钱的地方,比如长三角、珠三角以及成都、武汉、合肥等内陆节点城市。未来城市房价和社会财富会加速拉开。


3、投资是反人性的,如果听着别人口中的信息买房,你就输了一半。如果买房,一定要用“实探法”辨别真假阳春。大部分三四线城市尚处于回调期,且没有享受大水红利、进出口红利以及产业红利,假阳春居多。


4、如果你所在的城市,近期出台了大量政策打击房价,甚至有些政策无法理解,今年想尽办法上车吧。因为在2017-2020年主调控后,今年还出台政策继续打压的,说明这个城市房价动力实在太强了,政府是在帮你拖延时间。


这段话,你细品。